מוכרים דירה עם תמ״א 38? כך ישתנה היטל ההשבחה לאחר ההלכה

אין מס ללא חוק: כך ניצחה גישת שווי‑השוק בהיטל ההשבחה

מוכרים דירה עם תמ״א 38? כך ישתנה היטל ההשבחה לאחר ההלכה

מאת: משרד עורכי הדין MBB LAw Offices, עו"ד מיטל בן-ברוך.

בית המשפט העליון קבע בפסק דין מאוחד (בר״מ 1975/24; בר״מ 25226‑04‑25, 16.10.2025) כי בשומת היטל השבחה אין לנטרל את תרומת תמ״א 38 לשווי המקרקעין ב“מצב הקודם”, כאשר לא הוצא היתר בנייה מכוח תמ״א 38. השומה תיעשה לפי שווי‑שוק “כמות שהוא”, ואם השוק ייחס ערך לפוטנציאל התמ״א – יש להביאו בחשבון. אירוע המס המקים את ההיטל הוא אישור התכנית האחרת בלבד (למשל, תכנית רובע/סעיף 23), ורק ההשבחה שבקשר סיבתי ישיר אליה חייבת בהיטל.

מה נקבע, בקצרה

ללא נטרול תמ״א 38 במצב הקודם: השמאי מעריך את השווי ערב התכנית האחרת על בסיס עסקאות אמת, לרבות תרומת התמ״א כפי שהתמחרה בפועל, בכפוף למקדמי אי‑ודאות שמאיים.
“אין מס ללא חוק”: אין לגבות היטל (בעקיפין) על עליית שווי שנולדה מעצם קיומה של תמ״א 38 אם לא הוצא היתר, משום שאין אירוע מס סטטוטורי ביחס לעלייה זו.
הקשר הסיבתי: ההיטל מוטל רק על השבחה שמקורה הישיר בתכנית המשביחה שבגינה נגבה ההיטל – לא בעליות שווי שמקורן בכוחות השוק.

יחס לפסיקה קודמת: רון, לוסטרניק ודלי‑דליה

רע״א 3002/12 רון: תמ״א 38 אינה יוצרת אירוע מס במכר; אירוע המס מתגבש רק בהיתר (שגם לו נקבע פטור ייעודי). העליון מבהיר כי רון עוסק במועד החיוב, לא בשומת שווי “מצב קודם”. לכן אין בו יסוד לנטרול שוקי.
רע״א 4487/01 לוסטרניק: “כלל הנטרול” חל על ציפיות ספציפיות לתכנית המשביחה עצמה, כדי למנוע ספירה כפולה; הוא אינו חל על עליית ערך כללית שמקורה בעצם קיומה של תמ״א 38.
בר״מ 10212/16 דלי‑דליה: העדפת שיטת שווי‑השוק והזהירות מפני “הנדסה נורמטיבית” של רכיבי שווי ללא עיגון בדין – קו שהעליון מאמץ גם כאן.

המשמעות המעשית לשחקני השוק

בעלי נכסים/מוכרים: בעסקאות במתחמי רובע 3–4 בת״א או תכנית 9988 בירושלים (ודומות להן), “מצב קודם” עשוי לכלול כבר את תרומת התמ״א; הפער אל “המצב החדש” עשוי להצטמצם משמעותית – לעיתים עד איון ההיטל. נדרש ניתוח עסקאות אמת בתקופה הרלוונטית והצגת מקדמי סיכון תכנוניים/הנדסיים.
יזמים: בתמחור פרויקטים יש לעדכן מודלים: לא עוד נטרול גורף של תרומת התמ״א בשומות‑בסיס; במקום זאת – כיול הנחות שוק, הסתברויות היתר ועלויות חיזוק/הריסה‑בנייה.
ועדות מקומיות: עדכון נהלי שומה פנימיים בהתאם להלכה; התמקדות בבידוד ההשבחה שמקורה הישיר בתכנית “האחרת”, והפחתת מחלוקות על “ציפיות” שאינן מיוחסות לתכנית זו.

למה זו הלכה תקדימית?

העליון מציין מפורשות כי הסוגיה (הכללת/נטרול השפעת תמ״א 38 במצב הקודם מול תכנית אחרת) הוכרעה לראשונה כהלכה מחייבת. התוצאה משרטטת גבול ברור בין השבחה משפטית לבין השבחה כלכלית‑שמאית, ומחזירה את מרכז הכובד לנתוני שוק ולדרישת הקשר הסיבתי הישיר שבתוספת השלישית.

קישור לפסק הדין המלא באתר ביהמ"ש העליון.

שאלות נפוצות (FAQ)

האם ההלכה מבטלת היטל השבחה בכל מקרה של תמ״א 38?
לא. ההיטל יחול כאשר התכנית האחרת יצרה השבחה עודפת מעל למה שהשוק כבר ייחס מכוח התמ״א. אם אין השבחה עודפת – לא ייגבה היטל.

מה נדרש בשומה כדי לכלול את תרומת התמ״א?
הישענות על עסקאות אמת במועד הקובע והחלת מקדמי היתכנות/אי‑ודאות ריאליים (ולא נטרול נורמטיבי גורף).

כיצד מתיישב הדבר עם “לוסטרניק”?
מנטרלים רק ציפיות לתכנית המשביחה עצמה; לא ציפיות כלליות או השפעות שוק עקב תמ״א 38.

טיפים פרקטיים לקידום עניינכם

בבקשות השגה/ערר: הדגישו שה“מצב הקודם” כולל את תרומת התמ״א לפי עסקאות השוואה רלוונטיות; צרפו חוות דעת שמאית מעודכנת.
בתמחור עסקאות: מיפוי זהיר של ההפרש האמיתי שהביאה התכנית האחרת לעומת תמחור השוק הקודם.